Acquistare una proprietà a Panama

 2. Acquistare un immobile da un'impresa costruttrice

 

Panamá City

 

Se decidete di comprare un'immobile da un'impresa costruttrice dovete stare attenti ad alcune circostanze che possono presentarsi e che potrebbero mettere a rischio il vostro acquisto.    

In primo luogo, dichiarazioni come "consegnato approssimativamente a dicembre 2020" o "cucine e rifiniture importate" significano tutto e niente e vanno prese con le molle. Lo stesso vale per i mq dichiarati dal costruttore, che potrebbero non corrispondere a quelli effettivi.

In secondo luogo, i contratti che vi presenta l'agenzia immobiliare o il costruttore sono stati ideati dalla parte venditrice per favorire esclusivamente quest'ultima. Infatti, si chiamano "contratti d'adesione". 

È quindi fortemente raccomandabile mostrare il preliminare di compravendita a un avvocato specializzato in questo campo per tutelare previamente i propri interessi. 

Anche per quanto riguarda il finanziamento della compravendita occorre osservare alcuni accorgimenti. 

Dovrete rivolgervi a una banca, alle volte consigliata dalla stessa impresa costruttrice. 

Ma rivolgersi semplicemente a una banca non basta. Dovrete, infatti, farvi rilasciare dalla banca un documento in cui si dichara che siete soggetti di credito, che a Panama viene chiamato carta de terminos y condiciones, e per un ammontare determinato. Questo è molto importante per evitare di dare un acconto all'impresa e poi non riuscire a pagare il saldo finale, perdendo così le somme già versate.

Dovrete farvi rilasciare dalla banca anche un documento chiamato carta irrevocable de promesa de pago, che consegnerete al venditore e le somme dichiarate in questo documento saranno liquidate dopo che la vendita risulterà iscritta nel Pubblico Registro. 

A quest' ultimo proposito, come già dicevamo in un articolo precedente riguardante l'acquisto di un immobile da privati, bisogna ricordare che, per la legge di Panama, il trasferimento della proprietà di un immobile avviene solo all'atto dell'iscrizione nel Registro Pubblico e non sulla base del solo accordo, nonostante la forma pubblica ottenuta con il rogito notarile. 

Lo Studio Legale Maltinti potrà assistervi non solo per ottenere il mutuo ma anche nelle delicate fasi che portano all'acquisto definitivo della proprietà dell'immobile. 

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Ambasciata italiana: servizi on line

Ambasciata

L' Ambasciata d'Italia a Panama ha ampliato i suoi servizi on line per offrire un supporto ancora più efficace agli italiani a Panama o che intendono trasferirsi a Panama. Sul sito dell' Ambasciata d'Italia a Panama è possibile trovare molte indicazioni utili per gli italiani a Panama, come uffici, orari, organi competenti. Inoltre, è possibile accedere a sezioni specifiche per ricevere assistenza on line o per la modulistica, comodamente scaricabile dal sito. Oltre a questo, sono presenti aggiornamenti e notizie su avvenimenti o scadenze di interesse per gli italiani a Panama. In conseguenza dei recenti aggiornamenti, e' stata realizzata anche la sezione "prenota on line", un portale per accedere ai servizi consolari attraverso un apposito link. 

Compriamo e finanziamo casi civili!

Compriamo il tuo caso civile!

COMPROCASOSTutti sappiamo che i costi della giustizia sono alti. E Panama non fa eccezione! Quante volte si sente dire che una certa causa, pur avendo buone probabilità di esito vittorioso, tuttavia non viene intrapresa o, peggio ancora, non viene proseguita, per mancanza di fondi.
Lo Studio Maltinti y Asociados ha così pensato di proporre questa nuova interessantissima iniziativa, rivolgendosi innanzitutto agli italiani che vivono a Panama e che dovessero trovarsi nelle condizioni descritte sopra. 
A seguire ti descrivo brevemente la nostra offerta, rimandando i dettagli ad un appuntamento presso i nostri uffici, dove ti aspettiamo per esaminare volentieri  il tuo caso e la documentazione che ci presenterai.


Se non vuoi o non puoi sostenere i costi di un processo civile (onorari di avvocati, periti, cauzioni o depositi giudiziali, ecc.) lo Studio Legale Maltinti y Asociados ti propone un'alternativa! 

Lo Studio Maltinti si farà carico di tutti i costi processuali, incluso il pagamento di eventuali cauzioni, per permetterti di poter agire in giudizio, così come di proseguire in un'azione civile già iniziata. 

Ottenuto l'esito positivo dell'azione civile, lo Studio Maltinti y Asociados percepirà una cuota litis. 
Nessun esborso per te e soddisfazione per tutti!
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Come acquistare una proprietà a Panama

 

Acquistare una proprietà a Panama. L'importanza di rivolgersi a un Avvocato 

1. Privati 

INMUEBLE

 

 

Spesso vi chiedete quali sono le pratiche necessarie per comprare un immobile, soprattutto per evitare spiacevoli sorprese?

A questo proposito, ti dico subito che l'assistenza di un Avvocato è inevitabile! Non solo perché le leggi di Panama sono molto diverse da quelle italiane, ma soprattutto perché bisogna conoscere la prassi del mercato immobiliare. E soltanto un Avvocato specializzato può assisterti nel modo giusto. Infatti, posso assicurarti che ogni soluzione "fai da te" è destinata al fallimento. Così come rivolgersi ad avvocati non accreditati o alle prime armi (per non dire disonesti) ti farà ugualmente perdere tempo e denaro.

Pertanto, in questo articolo voglio offrirti alcune informazioni e spunti per evitare le trappole del mercato immobiliare di Panama e per aiutarti a farti almeno un'idea di quali sono i passi da seguire per acquistare una proprietà a Panama evitando brutte sorprese. 

Come avrai notato dal titolo, si parla di privati. Perciò, in questo articolo, ti parlerò dell'acquisto di un immobile da un privato. Quando decidiamo di acquistare un immobile, che sia una casa, che sia un appartamento, dobbiamo, infatti, scegliere se acquistare l'immobile da un'impresa di costruzione o se acquistare direttamente da un privato. 

In entrambi i casi, si tratta di una pratica abbastanza complicata e, come ti ho anticipato all'inizio, molto diversa da quella italiana. Per esempio, in Italia il notaio si fa garante della compravendita, ma questo non accade a Panama.

Vediamo, quindi, cosa tenere a mente in caso di acquisto di una proprietà da un privato. 

Nel caso di acquisto di una proprietà da un privato, a differenza dell'acquisto da un'impresa costruttrice, l'appartamento è visibile e misurabile (cosa che non è possibile fare nel caso di acquisto da un'impresa costruttrice, che vende appartamenti in costruzione).

In questo caso, il primo passo da fare è controllare gli estremi della proprietà che si desidera acquistare. Bisognerà quindi consultare il Pubblico Registro, in cui risultano i dati del proprietario, la descrizione delle proprietà e, soprattutto,  se sono presenti eventuali gravami  sulla proprietà, come ipoteche o sequestri, altre restrizioni legali o cause in corso. La visura dei dati indicati nel Pubblico Registro deve essere compiuta da un avvocato specializzato, che provvederà a controllare i documenti riguardanti la proprietà.

Effettuato il controllo sulla proprietà, occorre procedere al rogito notarile, dopo che l'avvocato avrà proceduto alla redazione definitiva del contratto e per elevarlo ad atto pubblico. Tutte le parti poi firmeranno tale  contratto davanti al notaio. A Panama, a differenza dall’ Italia, i notai formalizzano la volontá delle parti, ma l'atto pubblico non perfeziona il trasferimento della proprietà dal venditore all'acquirente. In altre parole, non devi pensare che, siccome il notaio ha firmato il rogito, la compravendita si sia conclusa a tuo favore. Quindi non hai la certezza di aver comprato l'immobile! Pertanto, è da evitare il pagamento alla firma del rogito, come avviene in Italia. 

Solo dopo aver registrato il trasferimento della proprietà nel Pubblico Registro, potrai essere sicuro di aver acquistato l'immobile!

Per quanto riguarda il pagamento del prezzo, avremo due possibilità: accendere un mutuo o pagare in contanti. 

  • Nel caso del mutuo sarà la banca a saldare il pagamento. In questo caso la banca vi rilascerà un documento di promessa di pagamento irrevocabile (carta promesa de pago irrevocable), ossia una lettera con cui la banca promette irrevocabilmente al venditore il pagamento al momento dell'iscrizione della compravendita nel Pubblico Registro. Sarà quindi la banca a farsi responsabile del buon fine dell'affare. 
  • Nel caso invece compraste in contanti avrete la possibilità di pagare il saldo solo al momento della iscrizione nel Pubblico Registro dell'avvenuta compravendita dell'immobile. Potrete anche richiedere alla banca un documento di promessa di pagamento come nel caso del mutuo. In questo caso la banca vi consegnerà il documento deducendo l'importo da quanto già depositato.  

Ci sono poi da considerare una serie di pratiche burocratiche indispensabili da adempiere per assicurare la bontà dell'affare, come il controllo degli eventuali debiti fiscali gravanti sull'immobile o contratti dalla società venditrice, dato che quasi sempre gli immobili appartengono a società anonime create ad hoc per nascondere il vero proprietario. 

Ti sarà ormai chiaro che acquistare una proprietà a Panama da privati non è così semplice come magari potrebbe sembrare. 

Lo Studio Legale Maltinti y Asociados è specializzato nella compravendita immobiliare e, se fosse necessario, nella difesa del compratore nei tribunali civili. 

Non esitare a contattarci per qualsiasi chiarimento e per evitare sorprese! 

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Conti a Panama. Attenti al Tutto & Subito!

Aprire un conto a Panama oggi

constitution of a Company

 

Aprire una Società a Panama non è una pratica complicata, anche se bisogna seguire alcuni passaggi e rivolgersi a degli avvocati. Quello che invece risulta ben più complesso è aprire un conto corrente societario. Molti avvocati a Panama promettono di risolvere la pratica in pochi giorni o addirittura a distanza, magari senza la presenza fisica del cliente a Panama. Si tratta di indicazioni da non prendere in seria considerazione. Oggi Panama è un paese che si avvia, pur con qualche intoppo proveniente più dalle organizzazioni finanziarie internazionali che dalla cattiva volontà degli attori coinvolti nel mercato, a un sistema d'intermediazione del credito allineato a certi standard internazionali di sicurezza e circolazione dei valori e dei capitali. Questo ha messo in discussione e reso inefficaci le pratiche più o meno ortodosse del passato, che, per intenderci, hanno fatto chiudere i battenti a Mossak & Fonseca. Panama oggi ha rimodellato il sistema bancario, rendendolo più severo e attento ai requisiti dei correntisti. Oggi è praticamente impossibile recarsi in banca e chiedere l'apertura di un conto, specie se societario, senza rispettare una serie di condizioni e presupposti imposti soprattutto dalle banche di maggior spicco. Occorre, infatti, referenziare la propria attività e dimostrare quali sono le attività che si vogliono intraprendere nel paese e che giro d'affari si prevede a fronte dell'attività d'impresa. Il ruolo dell'avvocato è imprescindibile in questo contesto. Come quello degli altri professionisti a cui deve affiancarsi e che sono commercialisti, esperti in finanza, in operazioni bancarie spesso d'ingente ammontare. Per questo, l'avvocato che oggi prometta, magari senza essere avvocato e senza avere nemmeno uno Studio, di farvi ottenere d'un colpo quello che richiede, in molti casi, sottili operazioni d'ingegneria bancaria, è, nella migliore delle ipotesi un cantastorie che vive sulle ceneri di una Panama che non esiste più. Si può ben rinunciare a qualcosa per avere in cambio tutto. Lo diceva il filosofo Rousseau. E noi con lui riteniamo che è meglio fare i passi necessari e conseguire i risultati che sperare di ottenere le cose dall'oggi al domani, rischiando di ritrovarsi con un pugno di mosche in mano.

 

 

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