Valutare la convenienza di investire in un immobile all'asta

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Acquistare immobili all’ asta, sottoposti ad esecuzione giudiziaria prima che venga eseguita l'asta per rivenderli nel breve tempo consente di realizzare dei buoni guadagni. E' essenziale però saper valutare bene la convenienza di un simile investimento cominciando da una corretta valutazione dell'immobile da acquistare.
Il modo più veloce per stabilire il prezzo di un appartamento è moltiplicare il valore al metro quadro
degli immobili presenti nella stessa zona per i metri quadrati dell'appartamento.
Il valore ottenuto non è molto affidabile in quanto non considera altri fattori che possono influenzare il mercato. E' questo il caso di immobili situati in zone o in palazzi in cui la presenza di persone poco raccomandabili è alta: in questo caso risulta penalizzato il valore dell'immobile e si possono riscontrare difficoltà nel rivendere.
Un metodo migliore per valutare il valore di mercato di un immobile è cercare su siti internet specializzati nella compravendita di case appartamenti simili come ampiezza e caratteristiche che siano ubicati nella stessa zona. In genere i prezzi di vendita pubblicizzati sono maggiorati di un 10 - 15% per lasciar spazio ad una trattativa privata. Da un'analisi dei prezzi pubblicizzati si può ricavare un valore di mercato abbastanza reale per l'immobile che interessa.
Stabilito il valore di un immobile occorre valutare le spese che si dovranno affrontare per l'acquisto come l'onorario del notaio e l'imposta di registro.
Per essere certi di realizzare un guadagno è consigliabile fissare il margine che si vuole ottenere in percentuale sul valore di mercato dell'immobile all'asta su cui si vuole investire. L'importo risultante andrà detratto dal valore di mercato insieme agli oneri accessori e sarà la somma che andrà offerta al venditore, somma che non dovrà essere inferiore alla base d'asta stabilita per l'immobile.
Il guadagno sperato si ottiene detraendo dal prezzo di vendita il prezzo di acquisto, le spese accessorie e le imposte.
Dopo aver valutato quale prezzo offrire e aver trovato l'accordo con il proprietario occorre verificare se l'operazione è possibile, analizzando la situazione debitoria del venditore
Se un immobile è venduto in un'asta giudiziaria è perché il proprietario ha un'esposizione debitoria non indifferente. Tale esposizione può derivare, come nella maggior parte dei casi, da rate non pagate del mutuo ipotecario contratto per acquistare l'immobile. In altri casi però la vendita all'asta può essere stata disposta perché il proprietario dell'immobile ha contratto debiti che superano o si approssimano al valore dello stesso. In tal caso non è consigliabile procedere all'acquisto. Per conoscere l'esatta esposizione debitoria occorre consultare il fascicolo dell'esecuzione immobiliare presso il tribunale avvalendosi, se non esperti, della consulenza di un avvocato specializzato nel settore.
L'ammontare dell'esposizione debitoria può cambiare giorno per giorno.
Infine occorre agire diversamente se l'asta per l'immobile è già stata fissata oppure no. Nel primo caso se manca poco tempo al giorno dell'asta, con l'esperienza, si può realizzare un vero affare, se invece mancano diversi mesi si avrà un tempo maggiore per valutare il tutto ma il guadagno sarà inferiore. Se la data dell'asta giudiziaria non è ancora stata fissata la trattativa potrà essere molto più tranquilla e il margine di guadagno non sarà elevato.

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